세운4구역 높이완화가 왜 지금 다시 불붙었나
세운4구역은 오랫동안 높이 규제가 강해서 사업성이 떨어졌다는 지적이 많았어요.
도심 활성화와 보행 네트워크 복원을 위해선 일정 수준의
스카이라인이 필요하다는 논리가 힘을 얻었고요.
이 과정에서 도시 경관과 일조, 바람길, 조망권 같은 요소들이 함께 검토되었고,
그 결과가 이번 높이완화로 나타난 거예요.
규제가 줄었다는 말만 들으면 간단해 보이지만, 실제로는 법과 지침, 각종 평가 절차가 촘촘히 얽혀 있어요.
그래서 오늘은 세운4구역, 높이완화, 국가유산청이라는
세 가지 키워드를 중심으로 이해의 순서를 잡아볼게요.
세운4구역 높이완화가 바꾸는 숫자들
이번 변경의 상징은 ‘층수’가 아니라 ‘도심의 경험’을 어떻게 바꾸느냐예요.
높이가 올라가면 단지 내부와 주변 블록의 그늘 길이가 변하고, 바람의 흐름도 달라져요.
저층부 보행 공간과 공개공지 설계가 더 중요해지는 이유예요.
상업·업무·주거 비중의 조합도 다시 짜야 하고, 그 조합이 임대수익 안정성과 직결돼요.
특히 1층 활성화와 보행 동선 설계가 제대로 되면 주말과 야간 유동까지 살릴 수 있어요.
| 구간 | 종전 최고높이 | 변경 최고높이 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 종로변 | 55m | 약 98.7m | 중층에서 준초고층으로 상향, 스카이라인 재편 |
| 청계천변 | 71.9m | 약 141.9m | 초고층 진입, 조망·그림자·풍환경 재점검 |
표에서 보듯 상향 폭이 꽤 커요.
이 변화는 분양가 산정, 임대료 밴드, 공실 리스크 관리 방식에 모두 영향을 줘요.
같은 평형이라도 층고, 코어 배치, 조망 가중치에 따라 수요층이 달라지고 실거래가도 달라지거든요.
그래서 시장은 높이완화 자체보다 ‘어떤 제품을 어떤 위치에 어떻게 넣을지’에 더 민감해요.
국가유산청 쟁점은 무엇이며 왜 중요한가
세운4구역 높이완화가 가능하다는 발표가 나오자 국가유산청의 우려가 제기됐어요.
종묘는 유네스코 세계유산이라 경관, 시선축, 유산의 보편적 가치가 모두 평가 대상이에요.
법적 거리 규정과 별개로 국제 권고와 전문위원회 자문 같은 절차가 따라붙어요.
결국 ‘법으로 되느냐’가 아니라 ‘어떤 조건과 보완을 붙여서 할 수 있느냐’가 숙제예요.
이 구역은 종묘와의 물리적 거리가 어느 정도 떨어져 있지만, 시각적 영향은 거리만으로 설명되지 않아요.
건물 배치, 스텝백, 상부 슬림화, 저층부 개방감 같은 장치로 시선의 압력을 낮출 수 있어요.
이런 장치가 설계에 얼마나 반영되느냐가 향후 협의의 관건이에요.
해외 레퍼런스가 주는 작은 힌트들 🌏
해외 도심도 유산과 초고층이 공존하는 사례가 많아요.
일본 도쿄는 황궁과 도심 업무지구가 맞닿아 있지만 보행축과 공개공지,
스카이라인 관리 기준을 엄격히 운영해요.
뉴욕 역시 역사역사 건축물과 초고층이 어깨를 나란히 하지만,
저층부 공공성에 대한 투자와 운영 규칙이 탄탄해요.
공통점은 절대 높이보다 저층부 경험과 시선축, 보행 연결이 도시의 만족도를 좌우한다는 점이에요.
세운4구역도 이 방향으로 설계가 보완되면 주민과 방문객 모두가 체감하는 품질이 올라갈 수 있어요.
결국 국가유산청과의 쟁점도 높이완화 자체보다
‘어떤 디자인 장치를 어떻게 넣느냐’에서 풀릴 가능성이 커요.
바로 써먹는 점검 포인트 🧭
첫째, 임대수익을 노린다면 저층부와 2층의 보행 흡입력부터 보세요.
카페, 베이커리, 편의 서비스 같은 생활형 업종이 끌어당기는 동선이 살아야 임대료가 버팁니다.
2층 연결 브릿지, 아케이드, 코너 개방 같은 장치가 명확하면 공실 리스크가 눈에 띄게 줄어요.
엘리베이터 코어 위치가 상가 동선과 맞지 않으면 사람 흐름이 끊기고
매출이 흔들리니 배치도를 꼭 확인하세요.
둘째, 실거주 관점이라면 빛과 바람, 그리고 소음을 꼭 체크하세요.
초고층 전환은 바람길과 미기후를 바꾸고, 그늘 시간도 달라져요.
층고와 창호 성능, 환기 설계, 외부 소음 차단 수치가 생활 만족도를 크게 좌우해요.
같은 면적이라도 코너 타입과 조망 방향에 따라 주중과 주말의 체감이 확연히 달라져요.
셋째, 보유 전략은 ‘절차 캘린더’를 만들어 관리하세요.
경관평가, 환경영향평가, 위원회 심의, 설계 보완 요구, 공사 일정 변경 등은
모두 시세와 임대 개시 시점을 움직여요.
은행 대출 만기, 중도금·잔금 스케줄과 맞물리면 현금흐름 리스크가 생길 수 있어요.
여유 자금 쿠션과 변동 금리 대비 플랜을 미리 만들어두면 변수가 와도 흔들림이 적어요.
넷째, 분양과 임대의 타이밍을 시장과 맞추세요.
최근 증시는 반도체 중심의 강세와 경고성 신호가 공존하고, 금리 환경은 체감 부담을 키우고 있어요.
분양가와 임대료 책정이 시장의 민감도와 엇박자를 내면 계약 취소나 공실이 늘 수 있어요.
가계 대출 여건과 정책 발표 타이밍을 일정에 반영하면 낭비가 줄어들어요.
제도 변화가 주는 교차효과를 체크하세요 🧩
주택공급 속도를 높이기 위한 제도 손질이 병행되고 있어요.
기부채납 부담률 상한을 정해 예측 가능성을 높이고,
공업화 공법(모듈러 등)에 대한 감면도 제시되고 있어요.
세운4구역처럼 대형 정비사업은 이런 상한과 감면 규정이 실제 사업성에 큰 영향을 줘요.
높이완화로 매출 사이즈가 커지더라도 공공기여와 설계 보완 비용이 늘면 순이익 구조가 달라질 수 있어요.
따라서 토지비, 공사비, 금융비용, 공공기여, 분양가 캡, 임대가 밴드를 동시에 시뮬레이션해야 해요.
특히 임대용 수익형 자산을 계획한다면 공실률 가정과 보수적 시장 시나리오를 함께 가져가세요.
숫자로 읽는 위험과 기회, 그리고 ‘도심 경험’의 질 😊
높이완화라는 제도 변화는 위험과 기회를 동시에 던져요.
위험은 절차 지연, 설계 보완, 비용 증가, 금리 변수 같은 쪽에서 주로 나와요.
기회는 스카이라인 재편, 보행 활성화, 상권 고도화, 도심 주거의 품질 개선에서 생겨요.
세운4구역은 도심 한복판이기 때문에 ‘도심 경험’의 질이 자산 가치를 끌어올릴 수 있어요.
아이와 함께 걷기 편한 동선, 벤치와 그늘, 깨끗한 공용 화장실, 야간 조명 같은
디테일이 체감 만족도를 올립니다.
이런 디테일이 쌓이면 공실이 줄고 임대료가 안정돼서 결과적으로 투자성과가 개선돼요.
그래서 지도 한 장, 배치도 한 장을 보더라도 저층부와 보행 연결을 먼저 보세요.
그 다음이 조망, 일조, 소음, 환기, 그리고 임대 포트폴리오예요.
순서를 바꾸지 않으면 실수 확률이 낮아져요.
체크 메모로 남겨두면 좋은 한 줄들 ✍️
세운4구역은 높이완화가 확정돼도 설계와 협의 과정에서 조건이 붙을 수 있어요.
국가유산청과의 협의는 절차가 단계적으로 이어지기 때문에 중간중간 보완이 나올 수 있어요.
분양과 임대는 금리와 주식시장 온도, 정책 발표 주기를 함께 보면서 타이밍을 잡으세요.
저층부 공공성과 보행 연결이 살아 있지 않으면 높은 층수만으로는 임대가를 지탱하기 어려워요.
생활 만족도를 높이는 디테일은 결국 임대수익을 지켜주는 보험이에요.
관련 홈페이지
서울특별시 도시계획 포털 : seoul.go.kr
국가유산청 : cha.go.kr
유네스코한국위원회: unesco.or.kr