서울·수도권을 중심으로 외국인 주택 규제 강화가 본격화됐습니다.
핵심은 ‘실거주 의무’와 ‘허가·신고’의 결합, 그리고 갭투자 전면 차단입니다. 정부는 허가구역 내 외국인의 유상거래에 대해 사전허가와 사후신고를 겹겹이 요구하고, 자금출처를 끝까지 확인합니다.
외국인 소유 주택이 통계 집계 이후 처음 10만 가구를 넘어선 배경도 있습니다(2024년 12월 10만216가구). 이에 따라 ‘주택 쇼핑’식 거래를 억제하기 위한 구조적 대책이 가동됩니다.
외국인 주택 규제 강화 핵심 요약 6줄
- 허가구역에서 외국인 갭투자 금지, 실거주 목적만 허용.
- 해외 자금으로 거래 시 계약 전 허가 필수, 계약 후 30일 내 신고와 서류 제출.
- 자금출처 미소명 시 FIU 통보 가능.
- 적용 대상은 아파트+다세대 등 일반주택까지 확대.
- 2년 실거주 의무 부과(아파트뿐 아니라 일반주택 포함).
- 무상거래(증여·교환)와 경매·상속은 허가 대상 아님.
외국인 주택 규제 강화 적용 지역과 범위
허가구역은 서울 전역과 인천·경기 일부로 설정됐습니다. 이들 구역에서 외국인은 일정 기간 실거주하지 않으면 매수 자체가 제한됩니다. 거래 건수는 내국인보다 적지만, 신고가를 경신하는 고가주택 거래가 많아 가격 왜곡 우려가 컸습니다. 이번 지정은 그 위험을 제도적으로 묶는 장치입니다.
거래 형태도 중요합니다. 유상거래(매매 등)는 허가·신고 의무가 붙고, 증여·교환 같은 무상거래와 경매·상속은 제외됩니다. 개인뿐 아니라 법인·단체도 규제 대상입니다.
외국인 주택 규제 강화 절차 5단계
1단계. 허가 여부와 지역 확인
국토부 토지이용규제정보서비스와 지자체 공지를 통해 해당 필지가 허가구역인지 먼저 확인합니다. 허가구역이면 다음 단계로 넘어갑니다. (버튼 링크는 글 하단 참고)
2단계. 거래 구조 설계
외국인이 전세를 끼고 매수하는 갭투자 형태는 불가합니다. 실거주 목적이 아니라면 거래 자체가 성립하지 않습니다.
3단계. 자금조달 사전허가
매매대금 일부라도 해외에서 조달하면 계약 체결 전 허가를 받아야 합니다. 허가 전 계약을 서두르면 전체 거래가 무효가 될 수 있어 주의합니다.
4단계. 계약 후 30일 이내 신고와 서류 제출
계약일로부터 30일 안에 거래신고와 함께 자금조달계획서, 증빙을 제출합니다. 해외 차입·송금·현금 반입 등은 금융기관명·금액·반입신고 여부까지 상세히 기재해야 합니다.
5단계. 소명 실패 시 FIU 통보 리스크
자금 원천을 소명하지 못하면 자금세탁 의심으로 FIU 통보 대상이 될 수 있습니다. 준비단계에서 증빙을 치밀하게 모읍니다.
외국인 주택 규제 강화와 실거주 의무
이번 조치는 아파트뿐 아니라 다세대·연립 등 일반주택에도 적용됩니다. 외국인이 이들 주택을 사려면 2년 이상 실거주해야 합니다. 임대를 놓고 수익을 얻는 방식은 허가구역 내에선 원칙적으로 제한됩니다. 수도권에선 촌락지·섬 일부를 제외하고 대부분 지역이 적용 대상입니다.
표로 보는 외국인 주택 규제 강화 체크리스트
| 구분 | 해야 할 일 | 기한 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 허가구역 확인 | LURIS·지자체 고시 확인 | 거래 전 | 허가 대상 필지 여부 확인 |
| 거래 구조 | 갭투자 금지, 실거주 요건 충족 | 거래 설계 단계 | 임대 목적 매입 제한 |
| 사전허가 | 해외 자금 조달 시 허가 신청 | 계약 전 | 일부라도 해외 조달이면 대상 |
| 신고·서류 | 거래신고+자금조달계획서 제출 | 계약 후 30일 | 해외차입·송금·반입 신고 세부 기재 |
| 소명 의무 | 자금 원천 증빙 | 수시 | 미소명 시 FIU 통보 가능 |
| 실거주 | 2년 이상 실거주 | 취득 후 | 아파트+일반주택 모두 적용 |
외국인 주택 규제 강화 국제 비교
다른 나라들도 외국인 주택 취득을 강하게 조정합니다.
중국은 토지 취득 대신 사용권만 인정하며, 1년 이상 실거주한 경우에만 주택 취득을 허용합니다. 호주는 2024년 4월부터 2년간 기존 주택 취득 금지, 캐나다는 2023년부터 시행한 2년 금지 조치를 올해 초 2년 더 연장했습니다. 한국의 외국인 주택 규제 강화는 국제 기준과 크게 다르지 않습니다.
외국인 주택 규제 강화가 시장에 미치는 파장
서울의 일부 고가 아파트에서 외국인의 현금 매입이 이어지며 신고가 갱신이 반복된 점이 정책 배경에 깔려 있습니다. 정부는 역차별 논란과 가격 왜곡을 해소하기 위해 허가구역을 지정하고 외국인 주택 규제 강화를 선택했습니다. 외국인의 거래 건수 자체는 크지 않지만 고가 거래 비중이 높다는 점이 결정적 근거였습니다.
해외 자금 유입과 최근 대출 규제의 영향으로 투기성 거래가 늘 수 있다는 우려도 있었습니다. 이번 제도는 허가+신고+실거주의 3중 장치로 과열을 걸러낼 가능성이 큽니다.
외국인 주택 규제 강화 실무 팁 8가지
자금 흐름을 ‘입구부터’ 설계
해외 차입·예금 송금이 조금이라도 있다면 곧바로 허가 대상입니다. 은행 송금 내역, 차입 계약, 외화 반입신고서까지 미리 확보하세요.
계약 일정은 ‘허가→계약→신고’
허가 없이 계약했다가 30일 내 신고를 못 하면 위험합니다. 순서를 지켜야 외국인 주택 규제 강화 준수성이 확보됩니다.
실거주 증빙을 꾸준히 축적
입주 직후 전입신고·관리비·공과금 납부 기록이 필요합니다. 2년 실거주는 선언이 아니라 증명입니다.
예외 거래도 체크
증여·교환 등 무상거래, 경매·상속은 허가 대상이 아닙니다. 다만 자금세탁 의심 사유가 생기면 별도로 FIU 이슈가 생길 수 있습니다.
법인·단체 거래 주의
외국계 법인·단체 역시 규제망 안으로 들어옵니다. 계약 주체 확인을 먼저 하세요.
중개·법무·세무 팀을 한 번에
허가 신청과 신고, 외국환 관련 이슈가 얽히면 원스톱 대응이 효율적입니다.
리스크 커뮤니케이션
매수·매도 당사자 모두에게 외국인 주택 규제 강화 체크리스트를 사전에 공유하면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
해외 규제까지 참고
중국·호주·캐나다 사례는 한국 정책의 방향성을 읽는 데 도움이 됩니다. 장기 보유·실거주 트렌드가 강화되는 흐름입니다.
외국인 주택 규제 강화 관련 사이트 바로가기
토지이용규제정보서비스 LURIS(luris.molit.go.kr)
관세청 UNI-PASS 외화 반입신고(unipass.customs.go.kr)
위 링크는 신청·조회 편의를 위한 공식 홈페이지 주소입니다. 실제 서식과 절차는 각 기관 공지에 따르세요.
외국인 주택 규제 강화 데이터 스냅샷
- 외국인 보유 주택 10만216가구(2024년 12월 기준).
- 허가구역 내 유상거래 규제, 무상거래·경매·상속 비대상.
- 자금조달계획서+증빙 의무, 미소명 시 FIU 통보 가능.
- 아파트+다세대 모두 적용, 2년 실거주 필요.
출처
매일경제신문 2025년 8월 22일자 지면 보도.
허가구역 지정, 갭투자 금지, 계약 전 허가·계약 후 30일 신고, 자금출처 소명 및 FIU 통보, 아파트 외 일반주택 적용, 실거주 2년 의무, 외국인 보유주택 10만 가구 돌파 및 국제 비교 자료를 기반으로 재구성했습니다.